fbpx
  • الأربعاء. ديسمبر 7th, 2022

النرويج | سكن : لا يمكن بيع المنزل كما هو ,والسبب قواعد جديدة لبيع المنازل

منذ العام الجديد ، تم إدخال قواعد جديدة لشراء وبيع المنازل ومنازل العطلات Hytter ، مما يعني ، من بين أمور أخرى ، أنه لا يمكن بيع المنزل “كما هو”. هنا تحصل على نظرة عامة كاملة على ما تعنيه تغييرات القواعد لمبيعات المساكن.

معظمنا يشتري ويبيع العقارات مرة واحدة أو أكثر في حياتنا. المنازل ومنازل العطلات أو كما تسمى Hytter هي أغلى الأشياء التي نملكها. غالبًا ما نبذل قصارى جهدنا مالياً لنحصل على أعلى عرض سعر عندما نريد البيع . غالبًا. قد يكون من الصعب اكتشاف الأخطاء وأوجه القصور الجسيمة في المنازل قبل بيعها  و أيضاً معالجتها مكلفة. من المهم لكل من البائع والمشتري وجود قواعد منظمة وخطوط واضحة لمن سيدفع الفواتير إذا كانت هناك حجة بعد بيع عقار.

ينطبق قانون التصرف على شراء وبيع العقارات (المستعملة) ، ومنذ العام الجديد تم إجراء تغييرات على هذا القانون والتي قد تؤثر على بيع الممتلكات الخاصة بك.

 

تغييرات جديدة في  قانون التصرف في الممتلكات غير المنقولة (avhendingslova) 2022

 

في ربيع عام 2019 ، تم اعتماد تغييرات مهمة على هذا القانون. لكن التغييرات لم تدخل حيز التنفيذ فور إقرار القانون. لقد استغرق الأمر وقتًا طويلاً لوضع الجوانب العملية للقواعد الجديدة موضع التنفيذ.

لقد أخذ تقرير الحالة دورًا أكثر أهمية. تم وضع لوائح منفصلة للتأكد من أن تقارير الحالة الجديدة ذات جودة عالية وأنها تزود المستهلكين بمعلومات دقيقة وشاملة قبل شراء المنزل.

هل ينطبق القانون الجديد أو القديم على الشراء / البيع؟

إنه وقت الاتفاق الذي يعتبر حاسمًا فيما إذا كانت القواعد الجديدة أو القديمة ستطبق.

يتم إبرام اتفاق عند قبول عرض أحد المشاركين في عملية البيع . إذا تم قبول السعر  بحلول نهاية عام 2021 ، فسيتم تطبيق القواعد القديمة. إذا تم قبول السعر  من 1 يناير 2022 ، فسيتم تطبيق القواعد الجديدة. وفقًا للقواعد القديمة ، يكون البائع مسؤولاً لمدة خمس سنوات بعد البيع. هذا يعني أن القواعد القديمة ستكون ذات صلة بآلاف المعاملات العقارية لعدة سنوات قادمة.

هذا ما تقوله القواعد القديمة

يصبح البائع مسؤولاً مالياً عن الخسائر المحتملة للمشتري نتيجة عدم قيام البائع بإعلام المشتري بالظروف السائدة في العقار التي يعرفها البائع ، والتي كان لدى المشتري سبب لتوقع أنه سيعلمها. بصفتك بائعًا ، لم يُسمح لك بحجب معلومات مهمة. إذا كان هناك أثناء ملكيتك تسرب للمياه ، وأضرار تعفن ، وأضرار في التسوية ، وأغشية مفقودة ، وكانت هناك صراعات كبيرة مع الجيران ، وما إلى ذلك ، فمن واجبك ، بصفتك البائع ، أن تقدم للمشتري معلومات كاملة في وقت مبكر من عملية البيع.

كان البائع مسؤولاً أيضًا عن التعويضات إذا كان قد أعطى معلومات غير صحيحة. البائع مسؤول عن المعلومات التي يقدمها بنفسه ، ولكن أيضًا عن المعلومات غير الصحيحة التي يقدمها أولئك الذين يساعدونه أثناء البيع. على سبيل المثال ، المثمن والوكيل العقاري. تصل المعلومات إلى المشتري عن طريق التقييم وتقرير الحالة وإعلان الوسيط ونشرة الإصدار والإقرار الذاتي من البائع ، وليس آخراً ، عن طريق الفحص والمحادثة مع الوسيط عند المشاهدة.

بموجب القانون القديم ، كان يسمح ببيع الممتلكات “كما هي” أو تحفظات عامة مماثلة. إذا تم بيع شيء ما “كما هو” ، فلا يمكن أن يكون له عيوب وعيوب خفية. يباع كما هو تماما حتى مع وجود عيوب خفية. النقص موجود حتى لو لم يتم الكشف عنها! لكن القواعد القديمة كانت لها أيضًا بعض القيود في “مثل المبيعات”. حتى لو تم بيع العقار “كما هو” ، فقد كان هناك خلل إذا كنت قد حجبت المعلومات أو قدمت معلومات غير صحيحة ، ولكن كان هناك تحذير ثالث ؛ كان للعقار عيب في أي حال إذا تبين في غضون خمس سنوات أن العقار كان “في حالة أسوأ بكثير” مما كان لدى المشتري سبب لتوقعه. هنا كان القانون ثابتًا. لا يمكن التنازل عن هذه القيود الثلاثة.

ولكن ما هي عبارة “حالة أسوأ بكثير”؟ إذا تم بيع العقار كما هو ، فلن ينجح المشتري في أي مطالبة صغيرة. لكن البائع سيظل مسؤولاً عن الأخطاء الجسيمة. متى يكون العقار في حالة أسوأ بشكل ملحوظ – ومتى يكون في حالة أسوأ قليلاً؟ أصدرت المحكمة العليا حكمًا في عام 2010 تم فيه توضيح هذا الحد. (المرجع: 2010-02-09، HR- 201 – 233- أ)

في الحكم ، تنص المحكمة العليا ، من بين أمور أخرى ، على أن تكاليف التصحيح يجب ، كنقطة بداية ، أن تصل إلى خمسة إلى ستة بالمائة على الأقل من سعر الشراء حتى يكون البائع مسؤولاً. مع هذه القاعدة ، يتعين على المشتري نفسه تغطية أخطاء كبيرة إلى حد ما. خمسة بالمائة ، على سبيل المثال ، أربعة ملايين تساوي مائتي ألف. لكن المحكمة العليا قررت أيضًا أن حسابات النسبة المئوية هذه ليست سوى نقطة انطلاق لتقييم شامل. يجب أيضًا التأكيد على جوانب مثل حالة المبيعات وطبيعة وأهمية الخطأ وطبيعة المنزل ومعاييره. وهذا يعني أنه في بعض الحالات لن يتم استيفاء شرط الأهمية النسبية حتى إذا تجاوزت تكاليف العلاج خمسة إلى ستة في المائة.

ما الذي تغير في القواعد الجديدة؟

هناك الكثير الذي لم يتغير. لا يزال يتعين على البائع تقديم جميع المعلومات ذات الصلة التي لديه حول العقار. يجب ألا يحجب معلومات مهمة. المعلومات التي تظهر يجب أن تكون صحيحة. لكن “كما هي” لم تعد تنطبق!

تم تضمين نقطة جديدة في الأقسام من 3 إلى 9 من قانون التصرف ، والتي تنص على أنه بالنسبة للمشتريات والمبيعات المتفق عليها بعد 1 يناير 2022 ، لا ينطبق بند “كما هي”. ليس من غير القانوني إجراء مثل هذا التحفظ ، لكن هذا التحفظ ليس له أي تأثير:

اقتباس من القانون: (2) في حالة مشتريات المستهلك كما هو مذكور في الفقرة 1–2 ، الفقرة الثالثة ، “كما هو” ، لا يكون للاحتجاز العام وما شابه ذلك أي تأثير. الأمر نفسه ينطبق على المتأخرات التي لم يتم تحديدها بما يكفي للتأثير على تقييم المشتري للممتلكات.

  • يجب على المشتري فحص العقار: بصفتك بائعًا ، يجب عليك تسهيل وتشجيع المشترين على فحص العقار. لا يمكن للمشتري أن يدعي لاحقًا أنه عيب اكتشفه – أو كان ينبغي أن يكتشفه – أثناء فحص العقار.
  • يجب على البائع توثيق المنزل بدقة: تم تحديده في القسم الجديد 3-10 أنه لا يمكن للمشتري أن يطلب التصحيح أو تخفيض السعر أو التعويض عن شيء يعرفه أو كان يجب أن يعرف عنه.

    يتضح من القانون أنه يجب أن نفترض أن المشتري قد تعرّف تمامًا على المواد التي قدمها البائع والسمسار. تقرير الحالة مذكور مباشرة في القانون كمصدر للمعلومات. لا توفر نقاط الضعف والأخطاء وأوجه القصور الموضحة في تقرير الحالة أي أساس للمطالبات من جانب المشتري.

  • أصبح تقرير الحالة أكثر أهمية: مع القواعد الجديدة ، من المحتمل أن تختار الغالبية العظمى من البائعين الحصول على تقرير حالة معتمد أعده خبير بناء مستقل.

    تفرض القواعد الجديدة المتعلقة بتقارير الحالة متطلبات أكبر بكثير على خبير البناء الذي يفحص الممتلكات ويكتب التقرير. كانت هناك قواعد مفصلة بشأن التقييس والحد الأدنى من المتطلبات لتقارير الحالة. ستجد جميع الأحكام الثلاثين المتعلقة بالبيانات القانونية فيما يسمى “لوائح قانون التصرف (تجارة مساكن أكثر أمانًا) لعام -2021-06-08-1850)

    فيما يلي بعض الكلمات الأساسية:

    يجب ألا يكون عمر التقرير أكثر من عام واحد عند قبول العطاء. 
  • يجب فحص الغرف الرطبة ووصفها بدقة شديدة. هناك ، على سبيل المثال ، أحكام منفصلة للمطابخ ، والمياه والصرف ، والتدفئة ، والتهوية ، والأسقف ، والأسقف ، والنوافذ ، والأبواب الخارجية ، والشرفات ، والأقبية ، والصرف الصحي ،
  • وليس آخراً ، التركيبات الكهربائية. في تقرير الحالة 
  • يجب أيضًا ذكر شيء ما حول إقرارات المطابقة للعمل المنجز والتوثيق لخدمات الحرف اليدوية التي تم تنفيذها في السنوات الخمس الماضية. 
  • يجب قياس المناطق بدقة وفقًا للقواعد المعمول بها في جميع الأوقات. 
  • يجب أيضًا وصف أي نقص في الشرعية (على سبيل المثال التغييرات غير القانونية في الاستخدام) والسلامة من الحرائق وغيرها من الظروف التي قد تشكل خطرًا على الصحة والبيئة والسلامة.
  • يجب على المثمن تقييم ما يمكنه رؤيته وقياسه وفحصه دون هدم أو التفكيك للتعمق في الإنشاءات. ينقل الأثاث والأشياء الأخرى التي يمكن نقلها بسهولة. 
  • يجب تحديد درجة الحالة لكل غرفة فردية وجزء من المبنى. مستوى الشرط 0 جديد تقريبًا. لا عيوب ، لا لبس. مستوى الشرط 1 به انحرافات طفيفة. البلى العادي. لا حاجة لفعل أي شيء حيال هذا. يستخدم مستوى الشرط 2 للتنفيذ غير الصحيح أو التلف أو ظهور أعراض التلف. يحتاج إلى صيانة أو تدابير في المستقبل القريب.
  •  يستخدم أيضًا إذا كان هناك شيء قديم – ومعه زيادة احتمال حدوث خطأ. 
  • يُستخدم مستوى الشرط 3 عند وجود انحرافات كبيرة أو خطيرة. يجب توقع التحسن على الفور أو في غضون وقت قصير. في التقرير ،
  • يجب أن يكتب خبير البناء شيئًا عن التكلفة التي قد تكلفها لتحسين الغرف أو أجزاء المبنى التي أعطاها الحالة من الدرجة الثالثة. 
  • يجب تحديد درجة الحالة لكل غرفة فردية وجزء من المبنى. مستوى الشرط 0 جديد تقريبًا. لا عيوب ، لا لبس. مستوى الشرط 1 به انحرافات طفيفة. البلى العادي. لا حاجة لفعل أي شيء حيال هذا. 
  • يستخدم مستوى الشرط 2 للتنفيذ غير الصحيح أو التلف أو ظهور أعراض التلف. يحتاج إلى صيانة أو تدابير في المستقبل القريب. يستخدم أيضًا إذا كان هناك شيء قديم – ومعه زيادة احتمال حدوث خطأ. 
  • يُستخدم مستوى الشرط 3 عند وجود انحرافات كبيرة أو خطيرة. يجب توقع التحسن على الفور أو في غضون وقت قصير. في التقرير ، يجب أن يكتب خبير البناء شيئًا عن التكلفة التي قد تكلفها لتحسين الغرف أو أجزاء المبنى التي أعطاها الحالة من الدرجة الثالثة. 
  • يجب تحديد درجة الحالة لكل غرفة فردية وجزء من المبنى. مستوى الشرط 0 جديد تقريبًا. لا عيوب ، لا لبس. مستوى الشرط 1 به انحرافات طفيفة. البلى العادي. لا حاجة لفعل أي شيء حيال هذا. 
  • يستخدم مستوى الشرط 2 للتنفيذ غير الصحيح أو التلف أو ظهور أعراض التلف. يحتاج إلى صيانة أو تدابير في المستقبل القريب. يستخدم أيضًا إذا كان هناك شيء قديم – ومعه زيادة احتمال حدوث خطأ. 
  • يُستخدم مستوى الشرط 3 عند وجود انحرافات كبيرة أو خطيرة. يجب توقع التحسن على الفور أو في غضون وقت قصير. في التقرير ، يجب أن يكتب خبير البناء شيئًا عن التكلفة التي قد تكلفها لتحسين الغرف أو أجزاء المبنى التي أعطاها الحالة من الدرجة الثالثة. لا حاجة لفعل أي شيء حيال هذا. 
  • يستخدم مستوى الشرط 2 للتنفيذ غير الصحيح أو التلف أو ظهور أعراض التلف. يحتاج إلى صيانة أو تدابير في المستقبل القريب. يستخدم أيضًا إذا كان هناك شيء قديم – ومعه زيادة احتمال حدوث خطأ. يُستخدم مستوى الشرط 3 عند وجود انحرافات كبيرة أو خطيرة. 
  • يجب توقع التحسن على الفور أو في غضون وقت قصير. في التقرير ، يجب أن يكتب خبير البناء شيئًا عن التكلفة التي قد تكلفها لتحسين الغرف أو أجزاء المبنى التي أعطاها الحالة من الدرجة الثالثة. لا حاجة لفعل أي شيء حيال هذا. 
  • يستخدم مستوى الشرط 2 للتنفيذ غير الصحيح أو التلف أو ظهور أعراض التلف. يحتاج إلى صيانة أو تدابير في المستقبل القريب. يستخدم أيضًا إذا كان هناك شيء قديم – ومعه زيادة احتمال حدوث خطأ.
  •  يُستخدم مستوى الشرط 3 عند وجود انحرافات كبيرة أو خطيرة. يجب توقع التحسن على الفور أو في غضون وقت قصير. في التقرير ، يجب أن يكتب خبير البناء شيئًا عن التكلفة التي قد تكلفها لتحسين الغرف أو أجزاء المبنى التي أعطاها الحالة من الدرجة الثالثة.
  • مبلغ قابل للخصم قدره 10000 كرونة نرويجية يجب على المشتري تغطية نفسه: لتجنب الخلافات حول القضايا البسيطة ، لن يتم تغطية المشتري للأعطال والعيوب التي تكلف تصحيحها أقل من 10000 كرونة نرويجية.

من سيقرر قيمة العقار؟

في الماضي ، كان خبير البناء أيضًا مُثمنًا. أعد وثيقة وصف فيها القيمة السوقية العادية للمبنى والعقار. لقد تغيرت الممارسة الآن ، والوكيل العقاري هو الذي يقدر الممتلكات. يقصر خبير البناء نفسه إلى حد كبير على وصف الجوانب الفنية وقول شيء ما عن أي تكاليف علاجية.

ولكن في سوق يعمل بشكل جيد ، فإن السوق في النهاية هو الذي يقرر قيمة العقار. خبير البناء يفحص ويصف. يأتي وكلاء العقارات بتقديراتهم المؤهلة للقيمة. لكن بعض العقارات ستكون أعلى بكثير – وأخرى أقل بكثير – من تقييم الوسيط والسعر المقترح.في حالات الطلاق وتسويات الإرث ، حيث يتولى أحد الطرفين ملكية عقار ، غالبًا ما نناقش كيفية تحديد السعر. هل يجب طرح العقار للبيع فقط من أجل تحديد السعر؟ يكلف الوقت والمال والجهد. هل يجب أن نحصل على سعرين ثم نستخدم المتوسط ​​كأساس؟ إذا حصل الأطراف على التقييم الخاص بهم ، وكان التقييمان على نفس المستوى تقريبًا ، فمن السهل عادةً الاتفاق على المتوسط. ولكن إذا اختلفت المعدلات اختلافًا كبيرًا ، فإن عدم اليقين يصبح كبيرًا ،

التأمينات

ستستمر شركات التأمين في تقديم التأمين لكل من المشترين والبائعين. هناك حجج مع وضد هذا التأمين. أقساط التأمين صغيرة مقارنة بسعر الشراء والأرقام الكبيرة الأخرى المتعلقة بالبيع. سيكون من الأسهل لكل من البائع والمشتري تقييم الحاجة إلى التأمين عندما نكتسب المزيد من الخبرة في كيفية عمل القواعد الجديدة عمليًا.

تجد مصدر هذا المقال هنا 

فهرس محتوى المقالة

Facebook
Twitter
WhatsApp
Telegram
خالد الأسعد

خالد الأسعد

مهندس في مجال الطاقة المتجددة , ناشط في مجال الهجرة في النرويج , مدوّن وناشط صحفي

مقالات ذات صلة

error: Content is protected !!محتوى محمي من النسخ